自己破産の知識

自己破産したら土地は任意売却するのがベスト?ケース別に解説

自己破産したら土地は差し押さえ。ケース別に対処法を解説

ども、ざび(@dr_zawinul )だ。

27歳のときに借金938万円抱えて自己破産をした。

今はそのときの経験をもとに自己破産の知識や経験をブログで伝えている。

今回は自己破産をしたら土地がどうなるかについて解説していく。

土地は立派な財産になるから基本的に差し押さえられる

ただ、土地ってのは話が大きくて、法律もややこしいから処分の仕方に注意が必要だ。

  • 競売と任意売却、どっちがいい?
  • 共同名義の土地はどうなる?
  • 借地に持ち家が建っている場合は?

などいろんなケースについてみていくぞ。

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自己破産したら土地は差し押さえられる

自己破産したら土地は没収される

自己破産をすると、財産として土地は破産管財人に差し押さえられる。

破産管財人:自己破産の申立人の財産を管理・処分する人

あとで書くが、競売に出して買い手がつかないなら差し押さえられてももどってくることがたまにある

競売物件で1万円とかで売りに出されているマンションもあったから驚きだぜ。

ざび
ざび
投げ売りとはまさにこのことだな。

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土地は競売にかけるより任意売却

土地は競売より任意売却

土地は差し押さえられると、換金処分される。

そのままなにもしなければ裁判所が競売物件として売りに出すのだが、市場価格より3割ほど価格が落ちるんだ。訳あり物件ってことでね。

競売物件を実際に見ることができるサイト

競売.com

もし市場価格1000万円だったとしたら300万円は損をする。

だから自分で売ってしまう任意売却をする人が多い。

任意売却:自分が市場で土地などを売ること。競売より高く売れる。

やり方は、任意売却専門の業者にお願いするのが一般的

任意売却はふつうの売却とはちがって、債権者や共同名義人と合意をつくりながら進めていくので、民法の知識が必要になる。

そのため難しい案件になるので、任意売却の実績がある業者を選ぶのが鉄則だ

ただ、あまりに価値の低い物件の場合、業者への手数料のほうが高くついてしまう場合もあるからケースバイケースで対応してみてほしい。

土地の名義変更はやめておけ

兄弟姉妹や親子で土地の名義変更をするのはやめよう

自己破産したら土地が没収されてしまう。

ならばいったん妻や兄弟の名義にしてしまえばいい

妻や兄弟は別の人間だから本人が自己破産しても財産は独立していて保障される。

つまり名義をほかの人に変えれば土地は没収されない。そのあとに実質的な持ち主として使わせてもらえば今までどおり、損をしないじゃないか。

そう考える人もいるだろう。

だが、ちょっと待ってほしい。

そんなカンタンな抜け道を国が、裁判所が許すと思うか?

許すわけがない。世の中そこまで甘くないよ。

第一、土地の名義変更ははっきりした「原因」がないとできないルールだ。

「贈与」という理由でも手続きできることはできる。

でも、自己破産前に名義変更をしたら、財産隠しで破産詐欺罪になるぞ

「お前財産隠したな。ずるいぞ。自己破産しても借金チャラにしないからな。」

と裁判官に言われてしまったらかなわない。

絶対に名義変更はやめよう。

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共同名義の土地は任意売却か買い取ってもらう

姉妹などで共同名義の土地がある場合は任意売却がベスト

たとえば、姉と妹の共同名義で土地を持っていた場合どうなるか。

姉が自己破産して財産を処分するとなると、土地も当然対象になる。

土地は共同名義の場合、持分割合も確認しておこう。

持分割合:家や土地など不動産の所有権の割合。購入した場合は出した金額の割合で決めることが多い

仮に持分割合か5:5だったとする。

姉が土地の1/2持っていることになるので、そのぶんは財産として差し押さえの対象になってしまう。

以上をふまえて、共同名義の土地の処分の仕方は次の3つのパターンがある。

  • 土地をすべて任意売却する
  • 共同名義人が買い取る
  • なにもせず競売の結果を待つ

一番のおすすめはやはり任意売却だ

ざび
ざび
競売はリスクが大きいからおすすめしない。

1.土地をすべて任意売却をする

上に書いた通り、共同名義人の許可を得て、土地をすべて任意売却することはできる。

どうせ半分だけどこかに売ってしまうなら、半分残しておいてもあとあと処分するのもめんどうだし、ぜんぶ売ってしまえ」という発想。

共同名義人とは話し合ってその後の住まいをどうするか決めてもらわないといけないから、それなりに覚悟は必要。

ただ競売より高く売れるので、共同名義人にとっても、破産管財人にとっても結果的に一番メリットがある方法だ。

2.共同名義人が買い取る

共同名義人である妹が買い取ってしまうこともできる。

自己破産の手続きを進めていくと、破産管財人から連絡がくる。

もしもし、おたくのお姉さん、自己破産したから土地半分こっちで預かっているんですわ。買います?

ここで「はい、1円で買います」といっても当然破産管財人はOKを出さない。

相手はできるだけ高い金額で買い取ってくれるところを探しているんだ。

だから安い金額を提示してしまうと「はい、わかりました」といって破産管財人は別のもっと高く買い取ってくれる業者にあっさりと売ってしまう。

とはいえ、業者も共有分の土地はあまり欲しがらないから、それなりの金額を出せばたいてい買い取ることはできるぞ。

じゃあ、それなりの金額ってなにか?

固定資産税評価額というのが一つの基準になる。

固定資産税評価額:市区町村から委託された不動産鑑定士が評価する金額。時価の70%程度が目安。

は?なにそれ?きいたことない。どうやって調べるの?って思うよな。

あわてるな。

固定資産税課税明細書っていうのが毎年市区町村から送付されているはずだ。こいつを確認すれば載っている。

もしなくしたら、市区町村の窓口へいって固定資産税評価証明書を発行してもらえばわかるぞ。

3.競売の結果を待つ

売却するにしてもその土地にすでに家が建って住んでいたりするわけで、半分だけ売却することは現実的ではない。業者もいやがる。

とはいえ、破産管財人も財産を処分しなければいけないので、ルール上半分だけでも競売にかけられる。

なにもこちら側で土地の処分をしなければ一応競売の結果を待つことになる。

だれも落札しなければ「市場価値がない=換金できない」と判断されて、そのまま土地はもどってくる。

ざび
ざび
たまーに転売目的で落札する業者もいるが買い手がつかないことのほうが多い。

もし半分だけだれかに落札されたら、裁判で訴訟を起こされると、「土地を二等分しなさい」と命令される。

土地だけなら素直に二等分でいいんだが、もし持ち家も共同名義だと話はややこしい

家を売却して、その利益を二等分しろとか裁判所が言い出すんだ(共有物分割訴訟)

いやだろ?そんなの。

だから競売にかけるのはおすすめしないってこと。

借地なら家だけ差し押さえ対象に

借地なら家だけ差し押さえの対象に

家は自分のもの、でも土地は借りているという場合。

その土地は持ち主(地主)が別にいるから差し押さえの対象にはならない。

ただ、上にのっかっている持ち家は容赦なく差し押さえられるぞ。

当然、家に住んでいるわけだから借地権もついてくる。

借地権:第三者の土地を借りて、その上に自分名義の家を建てられる権利

借りている土地に持ち家があるってことは、すなわち借地権があるということだから、売却するときに「借地権つき」として買い手がつくわけだ。

そりゃそうだよな。借地権がない家を買ってもその土地は使っちゃダメと言われたら住めないから意味がない。

借地の持ち家を売るなら借地権と必ずセット。

土地そのものは差し押さえとは関係ない。

まとめると、自己破産をしたら借地の持ち家は、借地権つきの状態で売却処分される

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まとめ

  1. 自己破産したら土地も差し押さえられる
  2. 土地を競売にかけても買い手がつかなかった場合、差し押さえられないこともある
  3. 土地は競売にかけるより任意売却のほうがメリットが大きい
  4. 共同名義の土地はほかの名義者に許可を得てぜんぶ任意売却するのがベスト
  5. 自己破産前に土地の名義変更をすることはほぼムリ。できたとしても財産隠しで罪になる
  6. 借地に本人名義で家を建てた場合、家は借地権付きで差し押さえの対象になる。土地そのものは対象外

自己破産を迷っているなら無料相談してみよう

  • 自己破産したら全財産が没収される
  • 自己破産すると周囲の人に必ずバレる
  • 自己破産すると二度と立ち直れない

これらは全て誤解だ。正しい情報を知って、正しい判断をするためにはプロの弁護士や司法書士へ相談をするのがベスト。

裁判所に直接「自己破産したいんですけどどうしたらいいですか」ときいたら、

「まずは弁護士に相談してください」

と即言われたぞ。

裁判所が答えたってことはつまり、公的な機関が認めた、公式の回答だ。

まずは弁護士に相談、これがみんな通る道と思っていい。

“どうしよう、こんなケースは大丈夫かな”と推測ばかりしていて、一人で悩む時間は正直もったいない。

その間も返済の催促はくるし、利息も溜まっていく。

借金問題はできるだけ早く解決して、次の生活にエネルギーを向けたほうが立て直しも早くなる。

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